תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שמטרתה היא חיזוק כנגד רעידות אדמה.
מה חשוב לדעת על תמ"א 38 לפני חתימה על הסכם ביצוע עם יזם/קבלן ומה חשוב לבדוק מבחינה כלכלית.
כפי שנכתב בפתיח, תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית, המשמעות היא שהתכנית חלה על כלל שטחי התכנון במדינת ישראל.
נכון לכתיבת שורות אלו קיימים 3 תיקונים לתכנית. אסכם את המשמעות הכלכלית של התיקונים בכך שמבחינת הדיירים ישנן שתי אופציות עיקריות הראשונה "הריסה ובנייה מחדש" הליך המוגדר במסגרת תיקון 2 והשנייה היא "חיזוק ועיבוי" הליך זה מוגדר בתכנית המקורית ובתיקונים 1 ו- 3.
אענה על מספר שאלות הנוגעות לפן הכלכלי בפרויקט ולפניו
ש: מהו ההבדל העיקרי בין ההליכים השונים?
ת: הליך "ההריסה ובנייה מחדש" הינו הליך מועדף מהבחינות הפיזיות של המבנה, מדובר בקבלת מבנה חדיש המתוכנן בהתאם לסטנדרטים חדישים ותואם את התקנים הקיימים כיום. מבחינה כלכלית בפתרון זה היתרון לבעלי הדירות הקיימות הינו אף גדול יותר עקב היתרונות הפיזיים של הפרויקט.
הליך החיזוק והעיבוי הינו הליך הנותן פתרון קונסטרוקטיבי למבנה הקיים בעזרת אמצעים מכניים שונים כגון חיזוק ייסודות, יצירת רפסודות, עיבוי עמודים, חגורות חיזוק רוחביות, סגירת קומת העמודים ועוד. בפתרון זה מקבל הדייר תוספות מעבר לחיזוק המבנה הכוללות בדרך כלל חידוש המבואות ולובי הכניסה, בניית והתקנת מעלית נוסעים, חדר המהווה ממ"ד, מרפסת ועוד.
ש: אז מה חשוב לבחון מבחינה כלכלית לפני חתימה ליזם/קבלן על הסכם חיזוק ו/או הריסה ובנייה מחדש?
ת: חשוב לבחון מהן סך זכויות הבנייה הנמסרות ליזם שכן הפרויקט המדובר הוא עסקת חליפין במסגרתה הדיירים מוסרים ליזם את זכויות הבנייה הנוספות השייכות להם מבחינה קניינית ובתמורה מקבלים שירותי בנייה לדוגמה הקמה מחדש של הנכס או בניית התוספות בהתאם לחיזוק ועיבוי.
ש: איך נבחן את הזכויות המוקנות לדיירים?
ת: אחד מתפקידיו של שמאי המקרקעין מטעם הדיירים הוא לבחון מהן הזכויות המוקנות לבניין ולבצע הערכת שווי לזכויות אלו.
ש: כיצד נדע ששירותי הבנייה המוצעים לנו אכן תואמים את שווי הזכויות הבנייה?
ת: היזם מוסר תכניות ומפרטים לביצוע לשמאי מטעם הדיירים, השמאי בוחן את התכניות והמפרטים ומבצע הערכת עלויות ביצוע למול שווי זכויות הבנייה הנמסרות בתמורה.
ש: האם היזם צפוי להרוויח בפרויקט, מדוע?
ת: כמובן שהיזם מרוויח במהלך הפרויקט, כל יזם המבצע פרויקט נדל"ן חייב להרוויח, בדרך כלל בפרויקטים כאלו מרוויחים אפילו יותר מבפרויקטים של בנייה על "קרקע ריקה", המטרה של הרווח היא להניע את הפרויקט קדימה ולכן תפקיד נוסף של השמאי הוא לבחון שאכן קיימת רמת רווחיות נאותה לביצוע הפרויקט ושלא יגיע מצב בו היזם נוטש את הפרויקט במהלך הביצוע.
ש: חתמנו על הסכם מול יזם האם ישנם דברים נוספים שחשוב לדעת?
ת: ישנם מספר דברים חשובים אשר אינם קשורים באופן ישיר לפן הכלכלי של הפרויקט והם ערבויות היזם, פיקוח מטעם הדיירים ועו"ד המייצג את הדיירים מול היזם לאורך כל ההליך.
אשמח לעמוד לשירותכם בעת ביצוע הפרויקט בבניין.
